图1  2011年以来70个大中城市新建住宅价格下跌明显

　　资料来源：WIND,万博经济研究院

　　房地产的价格运行规律不同于一般商品，金融属性十分明显。房价上涨期，市场交投火爆，价格继续上涨的预期强烈，对于刚性需求的购房者而言越晚入市意味着需要支付的购房成本越高，对于投资性和投机性需求而言，此时持有房产可以获取价格上涨带来的收益。所以，购房者入市积极，房价继续上涨，这种上涨又强化了预期。当房价由于政策调控等原因涨幅开始变缓甚至不涨的时候，刚性需求的购房者大多会选择持币观望，希望未来房价下跌从而减少购房成本，而此时投资投机性需求持有房产等于其机会成本，这一部分需求将被明显抑制。这一阶段，成交量会明显减少，开发商的资金链逐步紧张，部分开发商选择降价促销，二手房的持有者也开始抛售手中的房产，从而导致供应量增大需求减少，价格开始松动。随着价格由涨转跌，市场预期将发生进一步转变，价格越跌，购房者观望情绪越重，此时持有房产将等于机会成本甚至损失，投机性购房需求离开市场，从而导致需求锐减，而开发商出于回笼资金的需要也会加大出货力度，二手房由于贬值预期抛售加剧，从而导致供给大幅增加，供需形势的扭转将进一步加速房价的下跌，预期再次被强化，形成恶性循环。

　　目前我国房市正处于供需力量基本持平的短期均衡阶段。正如前文所言，此轮房地产调控将长期化，限购限贷政策不会轻易退出。笔者认为随着调控效果的持续和持有房地产机会成本的不断增加，市场预期将逐步趋于悲观，导致供需力量对比发生变化，房价的均衡将被逐步打破。

　　首先，投资投机性需求基本被挤出市场。限购政策基本封杀了第二套房以上的投资和投机需求。对于投资投机性需求而言，持有房产追求的是价差收益，而房价持平或下跌将产生机会成本甚至亏损。所以，只要限购限贷政策不退出，房价没有暴涨的可能，投资投机性需求就不会回到市场。

　　其次，上半年市场的回暖主要是开发商降价走量和部分刚需入市造成，随着这部分需求的逐步释放，市场需求将重归平淡。以深圳为例，上半年90平米以下商品房的成交面积比2011年同期上涨18%，90-140平米的成交面积比2011年同期上涨11.4%，而140平米以上的成交面积却比上年同期下降0.3%。可见，今年上半年的销售主要以刚性需求的小户型为主，而大中户型成交惨淡。然而，进入6月以后，90平米以下户型的成交面积出现下滑，从今年5月最高的265万平米下降到7、8月份的200万平米左右。所以，随着政府对调控政策不变的多次重申和刚性需求边际效应的逐步递减，购房者开始重新持币观望，刚性需求带动楼市回暖的效应在逐步减弱。

　　再次，商品房库存持续增加，下半年新房供应将放量。自2010年调控政策出台以来，全国商品房住宅大幅增长，从2010年6月的10646万平方米上升至12年8月的20401万平方米，累计涨幅接近1倍，这在以往是从来没有过的。今年上半年，竣工的商品住宅增长缓慢，然而下半年将迎来新房上市高峰期。按照商品房2年的建设周期计算，2010年下半年到2011年上半年商品住宅新开工面积快速增长，该批项目将于2012年下半年开始集中进入竣工期，商品房待售面积将在现有的基础上继续大幅上升。从上市公司中报披露的情况看，主要房地产上市公司今年10月之后的交付项目都将出现明显增加，这与上面的分析基本吻合。

　　图2  商品房住宅待售面积大幅增长

　　资料来源：WIND,万博经济研究院

　　最后，房产税的试点扩大和保障房入市将对抑制房价起到重要作用。我国“十二五”规划中明确提出“有必要研究推进房产税改革”，近期国税总局相关人员表示“房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度”。目前国际上大多数国家出台了物业税或者房产税政策，在我国，房产税的实行将是大势所趋。按照0.8%-1.2%的征收标准，200 万的商品房每年税收为1.6万元-2.4 万元，累计效应会使得投资性住房持有成本明显上升，投资回收期延长。如果这种压力不能有效转嫁，则会增加对存量房的抛售量，增加市场供给，平抑房价。从2010年开始，我国开始加快保障房建设力度。2010年保障性安居工程建设规模为580万套，2011年扩大至1000万套，2012年的建设计划是不低于700万套。按照2年左右的建设进度，2013年、2014年将迎来保障房入市的高峰期。

　　中短期均衡一旦打破，房价下跌是大概率事件

　　高房价问题已经不单单是一个经济问题，而是上升到一个关系着公平和稳定的社会问题。笔者认为，中央调控房价的态度十分坚决，限购限贷等政策将在未来较长一段时间内保持不变，如果房价出现明显反弹，不排除政策加码的可能，如加速推出房产税等。

　　随着调控的持续，其效果将逐步显现，市场预期将发生变化，供需因素将发生逆转，目前房价的中短期均衡将被打破。短期看，不排除未来3-6个月房价在刚需推动下继续小幅反弹的可能性。但随着2013年大批量供给的入市和需求的重归清淡，房价下跌是大概率事件。

　　全年进出口大幅放缓，贸易顺差阶段性反弹

　　今年1-9月，全国进口总额13471亿美元，同比增长4.8%，出口总额14954亿美元，同比增长7.4%，实现贸易顺差1483亿元，较去年同期增长39%。进出口增速双双大幅下滑，处于金融危机之后的低点，我国正面临金融危机以来最严峻的对外贸易形势。造成进出口大幅放缓的原因何在？年内对外贸易能否出现回暖？在未来几年的时间里我国的经常账户数字又将如何演变？

　　全球经济衰退影响出口，预计全年同比增长7.4%

　　全球经济的周期起伏是造成国际贸易中短期波动的最根本原因。历史数据表明，全球范围内的商品与服务贸易总量增速与全球GDP增速紧密相关，但贸易总量增速的波动更为剧烈。全球经济快速增长时期往往伴随着各国的市场开放和经济全球化程度的提高，国际贸易因此愈加繁荣兴盛，而一旦全球经济陷入衰退周期，各国往往将保证国内经济稳定、充分就业作为首要目标，导致“以邻为壑”的贸易保护主义沉渣泛起，国际贸易量大幅收缩。由于目前我国的出口商品构成中服装、家具等轻工产品和消费电子类产品仍然占据主导地位，海外经济体的消费支出对我国出口的影响尤为显著。