购买期房应注意的几个法律问题
时间:2008-02-02 16:27 来源：台声
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| 文/刘寿明 邢志刚 |
由于我国房地产市场不成熟，商品房买卖陷阱可以说层出不穷。在购买商品房中，期房又占有绝大部分份额，而期房由于未建设完毕，又为不良开发商设置陷阱提供了更大方便。一般消费者面对纷繁复杂的专业术语和开发商强大的宣传攻势，往往不知所措。
房地产买卖所涉及的专业问题、法律问题确实很多，要比较全面地审查相关问题不借助专业人士的力量确实有些难度。但是，作为一般的人士也并非完全就无从下手，无从防范。如果能够从以下几个方面予以关注，应该可以大大防范风险。
一、认真审核开发商的资质
购买者往往只关注房屋，而不关注开发商。其实，房屋最终质量如何，最终会不会出现重大问题，往往与开发商的实力以及信誉息息相关。如果一个开发商实力不行，把在建工程进行抵押贷款或一房多卖，最终可能不是房屋质量如何的问题，可能花了钱连房屋都会拿不到。
购买者可以通过查看开发商营业执照、资质证书，了解其注册资金多少，具备几级资质。同时可以了解其是否是专门的房地产开发商，以前有没有开发过其他楼盘，以后还有什么计划。是不是只为了开发一个楼盘而专门注册的项目公司。对于只为开发一个楼盘而注册的项目公司，购买者应该提高警惕。从发生的大案件看，往往是项目公司开发的楼盘，因为项目公司往往本身并没有多大实力，而又容易以有限公司的方式逃避法律责任。一旦出现重大问题，即使官司赢了，面对一个空壳公司，也根本无法执行，而开发商通常情况下早已携款潜逃了。
在审核时还要特别注意的一个问题是，宣传时用的是一个大的公司或集团，但签协议却用另一个项目公司。而只要是项目公司签合同，法律责任由项目公司承担。而不是由宣传的大公司或集团承担，从现实案件来看，这往往存有陷阱，因此在这个时候，更应该认真审核该项目公司，而不要被所宣传的大公司或集团所迷惑。
二、认真查验“五证”
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发商出售期房应当具备“五证“，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》；如果没有这“五证”，所签的买卖合同原则上将以无效处理，也就是说，购买者花了钱未必能买到房，即使顺利拿到房，也一般无法办到产权证。更为严重的是因为证件不齐，该建筑变成非法建筑，甚至还未建成就被政府有关部门责令停止。房子没有，当找开发商退款时，而开发商也许早把钱投入到建设当中，要钱没有，要烂尾楼有一堆，而烂尾楼因是非法建筑，一钱不值。因此“五证”不全的，消费者千万不要购买，风险太大。
另外查验一定要查验原件，因为复印件太容易造假了。在查验时要注意是否已过期，公司名称是否与开发商的名称一致，有没有抵押的记录。如果销售人员一时无法出示原件，购买者最好还是等查验后再购买。如果对方就是以各种理由不让查验，最好不要购买。如果因各种原因还是决定购买，最其码把开发商提供给你的“五证”复印件作为合同附件，并注明开发商应对“五证”真实性负责。如果开发商也不同意作为附件并对其真实性负责，基本上可以断定“五证”有瑕疵，购买者还是不买为上。
三、慎订认购书，特别是慎交定金
购买者在看房时，售楼小姐都是异常的热情，也往往是一再强调，再不定明天就没了，或者说马上就涨价了，因此，应该马上购买。另外，她们也会见机行事，告诉你，没有完全想好没关系，可以先订一份认购书，先交一、二万元定金，在多长时间内来买，房子留着，也不会涨价。不来买也没关系，到时定金退还。
其实签订认购书并不是购房的必经程序，而往往是售楼小姐趁热打铁的一个手段而已。最为重要的是，在匆匆忙忙之中所签的协议往往考虑不周，而这些认购书都是开发商单方制定的，往往对购买者不利，对开发商有利，甚至有个别开发商把其设置为约定不是很明确的一份“购买协议”，直接被其套牢，想解除合同需付出沉重的代价，即使不情愿，也只能在此基础细化而已。
就所交定金来说，尽管售楼小姐说过如果不买，是可以退的，在实际中也有一些开发商信守承诺，确实给予退回。但是，更多的是想退没门，从法律角度讲，如果是“定金”而不是“订金”，购买者违反订购合同，开发商是有权不退的。对此，大多数人为了不失去定金，即使不太满意，也选择购买，个别考虑再三放弃定金。因此，“定金”一定要慎交，不过“订金”没事，如果不退，可以告开发商，按照法律，开发商必须退，一字之差，有天壤之别。
四、认真签订购房合同
签定合同是购房者实施购房行为中最重要的一个环节，一旦发生纠纷，购房合同也是最为主要的法律保障。如果在合同上签订得不够谨慎，那么就有可能留下后患，使自己受到损失。
现在，相关部门制定了商品购销合同的规范文本，因此，很多人认为该范本完全包括所有内容，售楼小姐也往往会说，合同都是一样的，是政府制定的，因此不用细看，放心签了就行了。其实这是一个误区，相关部门制定的范本确实包括了所有大的基本的内容，但是它因为是要广泛适用于各种房屋买卖的，只能规定一些共性的东西，不可能规定一些不同的东西以及太细化。而出问题往往不是共性的问题，而是吸引你的具有特色的东西并不再有。
因此，应该认真阅读合同的每一个条款，把双方所谈的内容，特别是你所关注的在意的方面把它细化到合同中去。特别是对于交房时间，房屋质量，房屋面积，配套设施，周围环境，办房产证时限以及违约责任，一定要明确细化，具有可操作性。
在很多城市，合同正本由于房管部门规定必须要用范本，签订的一般比较规范。但是，补充合同往往是“陷阱”所在，因为，补充合同一般在正合同签完以后签订，时间在后。按照《合同法》，多份合同条文有冲突的，以时间在后的为准，因为可以认定为双方改变了约定。所以，购买者在签订补充合同时一定不能掉以轻心，不要轻易犯补充合同无所谓的低级错误，为不法开发商大开放便之门。
五、不要轻信广告，但要留好广告
因轻信广告而上当受骗的购房者不在少数，开发商过多使用溢美之词对楼盘进行宣传已成为一种潮流。购房者往往抵挡不住广告宣传的诱惑而购买，而在实际入住时又往往大呼上当。
因此，对于广告及售房样板间不要轻信，但是应要设法留好广告，留好样板间的照片。因为尽管大部分广告是要约邀请，并不具有法律约束力，但是，最高人民法院的司法解释也规定，如果广告对相关设施的承诺明确、具体，而且对房屋价格有重要影响，应认定为要约，具有法律约束力。同时也规定，如果有样板间的，房屋结构及质量应与样板间相符。
综上所述，购房是一个非常复杂的过程，陷阱很多，最好能请律师或房地产经纪人把关，尽可能地防范风险。
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编辑:江洪凌
